ДЕНИС ЛЕНИВЕЦ

Облигации девелоперов пугают инвесторов

Шторм на корпоративном рынке долга продолжается. В т. ч. за последние дни заметно выросли доходности облигаций почти всех девелоперов.

То, что сейчас происходит с опасениями рынка по поводу застройщиков, можно охарактеризовать как осязаемый кредитный кризис. Не мог пройти мимо и подготовил краткий системный разбор отрасли.

Что вообще случилось?

Судя по происходящему, рынок девелоперских продаж вошел в состояние усугубляющейся рецессии. За январь–июнь 8 крупнейших российских застройщиков совокупно [сократили](https://www.kommersant.ru/doc/8924530) выручку на 12,1% г/г, до 699,8 млрд ₽. Продажи новостроек в Москве упали на 27%, до 1,3 млн кв. м.

Главные причины:

Отмена массовой льготной ипотеки и ужесточение условий «Семейной ипотеки» с 1 февраля 2026. Рыночная ипотека сейчас — это просто трэш, товарищи.

Я лично раздумывал об улучшении своих жилищных условий в этом году, но, оценив вводные, понял, что просто НЕ ПОТЯНУ. Сбер предложил мне «индивидуальные ипотечные условия» под 22,7% годовых!

▫️ Высокая ключевая ставка: даже после снижения до 14% обслуживание долга остаётся крайне дорогим.

▫️ Рекордный объём непроданного жилья: к середине 2026 г. застройщики покрывали долг перед банками средствами дольщиков только на 66% (годом ранее — 83%).

▫️ Количество дел о банкротстве застройщиков в 1П2026 выросло на 37% г/г.

«Самолет» терпит крушение

«Самолет» — главный источник системного риска. Выручка упала на треть до 117,4 млрд ₽, чистый убыток достиг 22,3 млрд ₽.

Девелопмент как таковой принёс компании 29,4 млрд ₽ операционной прибыли, но ~52 млрд ₽ ушло на обслуживание долга. Общие обязательства достигли 1 трлн ₽.

Вчера облиги «Самолета» [рухнули в пол](https://www.rbc.ru/quote/29/09/2026/6abbc2f49a7947dc93e76e5b) (доходности достигали 400%) на фоне заявления НРД о «ненадлежащем исполнении обязательств» по погашению выпуска БО-П20. Компания перевела в срок лишь 269 ₽ вместо 1000 ₽ за каждую бумагу. К вечеру «Самолет» отчитался о полном погашении выпуска (с задержкой на 1 день), но осадочек, как говорится, остался.

Одна надежда, что Герман Оскарович проявит благородство и найдет способ погасить взятые «Самолетом» займы. Но зачем ему это? Сбер хочет отбить в 1-ю очередь своё, проблемы физиков его вряд ли волнуют.

Что меня напрягает

Пока ещё ни один застройщик не допустил дефолта по текущим выпускам своих облиг. Но есть ряд тревожных моментов, которые напрягают.

Системный риск «эффекта домино»: кейс «Самолета» уже создал эффект заражения — инвесторы распродают облиги других застройщиков, опасаясь цепной реакции.

Отмена моратория на штрафы за срыв сроков передачи жилья с 1 января 2026 резко увеличила компенсации покупателям.

Снижение покрытия эскроу: у 13 из 16 застройщиков коэф-т покрытия эскроу ниже 0,9x, средний — 0,69x.

Не помогает, поскольку выигрыш от подешевевших денег съедается падением продаж.

Регуляторные риски: правительство рассматривает меры по сдерживанию тарифов и ограничению рассрочек от застройщиков. Такое ощущение, что «выживут не только лишь все» (с).

Перекрытый кислород?

Главная проблема для закредитованных эмитентов — потенциальная долговая спираль, а точнее отсутствие возможности адекватного рефинансирования.

Если доходности на вторичном рынке РАСТУТ (что и происходит сейчас), занять средства под более низкую ставку становится невозможно. Никто в здравом уме не станет покупать облиги того же эмитента на первичке под условные 18% годовых, если на бирже они торгуются под 40%.

Это значит, что эмитенту нужно либо предлагать доходности, сравнимые с рыночными (и брать на себя ЕЩЁ БОЛЕЕ НЕПОДЪЕМНУЮ проц. нагрузку на несколько лет вперёд), либо отказываться от размещений. Но если банки уже не дают кредиты, а на биржу выходить слишком дорого, то компания попадает в ловушку ликвидности.

Нет рефинанса — нет денег на погашение предыдущих выпусков — кассовый разрыв — технический дефолт — реальный дефолт.

Примерно в таком же ключе [развивалась](https://t.me/sid_inves/3412) ситуация и с «ЕвроТрансом».

У меня широко диверсифицированный капитал, поэтому строительные бонды в нем тоже есть. Внимательно наблюдаю за происходящим. Берегите себя и свои деньги.

▫️ [Мой канал в MAX](https://max.ru/sid_inves)

▫️ [Мой канал в Telegram](https://t.me/+jY9k19IHdahhZWVi)

▫️ [Мой канал в Mondiara](https://i.mondiara.com/i/c/Sid_invest)

▫️ [Мои статьи на Mondiara News](https://news.mondiara.com/categories/313)

Данный материал носит информационный характер и [не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией](https://mondiara.com/communities?open=community-1163) или предложением о покупке или продаже указанной ценной бумаги.