ДЕНИС ЛЕНИВЕЦ

Фонд Парус МАКС - коммерческая недвижимость оптом!

Возвращаемся к одному из самых главных и "вечных" инвест-активов - недвижимости. Пока акции и облигации в наших портфелях скачут вверх-вниз, иметь островок финансовой надежности точно не помешает.

⛵️Ранее я уже рассказывал про фонды Паруса: в частности, про фонд ["Парус-Красноярск"](https://t.me/sid_inves/2244) и ["Парус-Триумф"](https://t.me/sid_inves/2429). Это т.н. монофонды, они содержат в себе конкретные объекты коммерческой недвижимости.

Эти фонды регулярно выплачивают дивиденды своим держателям, которые формируются из арендных выплат. Поэтому такие фонды называются рентными.

📦Что внутри фонда "ПАРУС-МАКС"?

Фонд Парус Макс (не путать с популярным нынче [мессенджером](https://max.ru/sid_inves)!) необычен тем, что это не просто типовой фонд, а "фонд фондов".

В ЗПИФ Парус Макс компактно "упакованы" все 8 монофондов от УК Парус.

✅ В чем основная "фишка" Парус Макс? Каждый монофонд от УК Парус является рентным, т.е. владеет одним объектом коммерческой недвижимости, сдает ее в аренду, а доход от аренды выплачивает держателям ЗПИФ.

Вы знаете, что я очень уважаю диверсификацию активов при инвестировании. В случае с ЗПИФами, для диверсификации приходится брать сразу несколько фондов. Возникает регулярный денежный поток, который надо реинвестировать. А еще инвестору прилетают налоги с каждого дивиденда ЗПИФ.

Комбинированный фонд Парус Макс решает эти ключевые проблемы:

1️⃣ Диверсификация по объектам. Внутри лежат фонды в разных регионах, с разными арендаторами.

2️⃣ Автоматический реинвест выплат обратно в ЗПИФы монофондов. Не нужно тратить время.

3️⃣ Отсутствие налогов с дивидендов. Т.к. все дивы реинвестируются, а фонд по закону освобожден от уплаты налогов.

⚙️Параметры фонда

В фонде собрана вся коммерческая недвижимость PARUS. В основном это склады (72%), но также есть торговые центры и офисы.

● Название: «ПАРУС-МАКС»
● ISIN: RU000A108VR7
● УК: Parus Asset Management
● Расчетная цена пая: 1645 ₽
● Стоимость чистых активов: 2,35 млрд ₽
● Комиссия: 0% от СЧА
⚠️Только для квалов

💰Годовая доходность фонда составила целых 42,2%! Показательно, что прогноз УК в +35% годовых был сильно перевыполнен. В этом есть и минус: такой резкий взлёт “подгрыз” будущую прогнозную доходность, на ближайшие 3 года она составляет 20,3% годовых. Что тоже очень неплохо на фоне вкладов и облиг.

📍[Страница фонда на сайте УК](https://parus.properties/funds/max)

⚠️Подводные камни

● Ликвидность. Паи торгуются на бирже, но объемы не очень высокие. Продажа по справедливой цене может занять некоторое время. Но это не спекулятивный актив, а покупка вдолгую.

● Комиссии УК. Они есть у всех фондов внутри Парус Макс и включают плату за управление и успех. Доходность спрогнозирована УЖЕ с их учетом.

В фонде Макс нет комиссий (кроме минимальных 1000 ₽ в месяц, “размазанных” на весь фонд). При этом в монофондах не берется комиссия от СЧА, только success fee (10% от прибыли) и фикс за управление (10 млн на фонд).

● Нет выплат. В отличие от остальных фондов, Макс все выплаты реинвестирует. Единственный способ получить доход - это продать паи.

● Рыночные факторы. Снижение спроса на аренду, досрочное расторжение договоров арендаторами, рост ставок ЦБ. Но благодаря диверсификации объектов, эти риски сглаживаются.

● Только для квалов. Увы, покупка ЗПИФа доступна не всем. Если вы ещё не квал, то [читайте инструкцию](https://t.me/sid_inves/653) и приступайте к окваливанию.

🎯Подытожу

Фонды PARUS — инструмент для инвестиций в коммерческую недвижимость класса А. Комбинированный фонд Парус МАКС при этом снимает с инвестора необходимость регулярного реинвеста выплат, оптимизирует налоги и обеспечивает хорошую диверсификацию по объектам.

Если ЦБ и дальше будет смягчать политику, это повысит привлекательность фондов недвижимости. При низких ставках денежный поток ценится больше, а недвижимость стоит дороже.

📈Обгонит ли ЗПИФ доходности по вкладам и облигациям? Возможно. Но, на мой взгляд, не это главное. Основное преимущество - это диверсификация вложений, которая добавляет в портфель самый фундаментальный и надёжный класс активов - недвижимость.

Я долго отмахивался от таких ЗПИФов, но теперь, пожалуй, пора присмотреться.
----------------------
👉[Подписывайтесь](https://t.me/+jY9k19IHdahhZWVi) на самый лучший и полезный авторский канал про фондовый рынок, финансы и инвестиции.

Источник: https://t.me/+jY9k19IHdahhZWVi