НЕДВИЖИМОСТЬ

Интересны ли фонды коммерческой недвижимости?

Рынок коммерческой недвижимости выгодно отличается от перегретого рынка жилой, который сейчас остывает. Особенно привлекательна индустриальная недвижимость с низкой долей свободных площадей.

В первом квартале 2025 года вакантность в построенных объектах выросла, но составляет около 3%. Это связано с жесткой денежно-кредитной политикой, которая действует уже долгое время. Хотя ставки аренды замедлили рост и даже немного снизились, спрос на индустриальную недвижимость остается высоким. Когда начнется цикл снижения ставок, спрос может значительно вырасти.

ЗПИФ «Парус-Красноярск», владеющий логистическим парком из двух корпусов площадью 65 740 м² недалеко от центра Красноярска, арендует один корпус Сберлогистике, а второй — компании OZON. Ставки аренды индексируются на 5–8% ежегодно в зависимости от индекса потребительских цен.

Фонд обслуживает кредит со ставкой КС + 3,3% до второго квартала 2031 года. На этот кредит куплено 57% активов, и к концу года планируется снизить эту долю до 46%.

Прогнозируемая доходность фонда за 5 лет составляет 22,5% годовых. Из них 12,5% — доход от аренды, а 10% — ожидаемый рост стоимости активов. Это значительно выше доходности 5-летних ОФЗ. Арендный доход выплачивается ежемесячно, последняя выплата была 19 мая 2025 года.

«Парус» уже не первое десятилетие занимается коммерческой недвижимостью, и семь их фондов торгуются на Мосбирже. Цифры и прогнозы компании выглядят реалистично. Они используют прогноз ЦБ от 13 февраля 2025 года, который предполагает снижение ключевой ставки до 15% к концу 2025 года. ИПЦ в 2026 году ожидается около 4,1%.

Вывод: это хороший инструмент для диверсификации портфеля, особенно для тех, кто предпочитает инвестировать в недвижимость. Фонд достаточно консервативен, но предлагает хорошую премию к безрисковой доходности. Единственный минус — часть активов куплена на кредитные средства, но в базовом сценарии это не должно стать проблемой.

Источник: TAUREN ИНВЕСТИЦИИ